白山政发〔2009〕7号

各县（市）区人民政府，市政府各委办局、事业单位，中省直单位：

  为进一步规范房地产市场秩序，保障我市房地产业的持续、健康发展，依据国家、省有关法律法规规定，结合我市实际情况，现提出如下意见：

  一、严格市场准入退出制度

 （一）严格房地产开发企业资质审核。严格执行《吉林省房地产开发企业资质管理实施细则》规定，新注册成立房地产开发企业的注册资本金不低于300万元。新设立的开发企业取得的《暂定资质证书》有效期二年。二年内无开发项目的，取消其暂定资质；二年内有开发项目尚未竣工的，可根据企业申请，延长有效期，延长时限不超过一年。因存在严重问题而被冻结或注销的房地产开发企业的法定代表人不得投资设立新的房地产开发公司。对资质实行动态管理，凡在资质等级核定、续期过程中未达到规定的资质等级标准的，报省建设厅批准，依法予以降级。

      （二）严格限定开发范围。禁止越级承揽房地产开发项目。禁止任何无资质证书的单位和个人从事房地产开发经营活动。严禁房地产开发靠、挂行为。外省、市二、三级房地产开发企业到我市从事开发经营业务的，需到市建设行政主管部门备案、审查。

      （三）实行业绩考评制度。由建设行政主管部门牵头，规划、房管、物业、回迁户和购房户代表参加，每年对房地产开发企业的业绩及行为进行一次综合考评，并将考评结果向社会公布，接受社会监督。对考评后3位的房地产开发企业予以通报；对于存在严重问题，且考评末位的，不再审批新开发项目，并报省建设厅批准，冻结或注销其资质。

       二、规范房地产开发建设行为

      （一）严格执行开发建设审查制度。依据有关规定，建设行政主管部门要对房地产开发项目进行严格审查。凡未取得房地产开发项目审查意见书的，各有关部门不得办理拆迁许可证、规划许可证、施工许可证和房屋预（销）售许可证。对上报材料齐全的房地产开发项目，建设行政主管部门要在3个工作日内办理完成房地产开发项目审查意见书。

凡转让房地产开发项目的，必须严格履行国家关于房地产开发项目转让有关规定，办理完成转让手续后方可进行开发建设。

 （二）实行项目资本金制度。凡开工项目，其资本金必须达到项目总投资的20%，并足额存入建设行政主管部门指定的资本金专户，建设行政主管部门要按工程进度及时拨付给开发企业。工程竣工验收、回迁安置完成前预留的项目资本金不得低于5%；待竣工验收、全部缴纳各项税费（含土地出让金），并完成回迁安置后，10个工作日内返还剩余资本金。

 （三）实行拆迁安置保证金制度。凡需拆迁补偿安置的建设项目，在领取拆迁许可证前，应将拆迁安置保证金存入指定的金融专户，并由市拆迁办监管使用。在拆迁红线范围内应拆未拆的，市拆迁办可用预留的拆迁保证金进行拆迁安置，拆迁全部完成后，10个工作日内将剩余拆迁保证金返还给开发企业。

 （四）规范入户收费行为。房地产开发项目中回迁户及购房户的各项入户费用，必须在拆迁安置协议或购房协议中予以注明。注明之外的费用不得收取，不得捆绑、搭车收取其他费用。

 （五）提高开发建设标准。要高标准规划和高标准设计。严禁使用低档涂料、瓷砖等低档建筑装饰材料。小区配套建设要充分体现人性化、智能化，其设计和施工要符合有关规范要求。必须保证社区服务、物业管理用房需要。住宅小区的绿地率不得小于35%。建设行政主管部门和规划部门要严格审查规划设计和建筑设计标准。

 （六）实行工程质量保修制度。按照有关规定，由建设行政主管部门确定具体保修期限。在保修期内，开发建设单位应当履行保修责任。拒不履行的，按照有关规定严格处罚。

 （七）加强住宅小区物业管理。新建住宅小区必须落实物业管理企业。被委托的物业管理企业资质不得低于三级。物业主管部门必须加强对物业管理企业的监督与管理。

三、加强工程验收管理

       （一）严格组织验收。住宅小区综合验收由市建设行政主管部门组织，规划、房管、消防、供电、供水、供热、燃气等部门参加。各有关部门应根据各自职责范围，对住宅小区进行验收把关，并负责处理住宅使用中出现的问题。

  （二）完善物业管理前期介入和承接验收制度。明确物业管理企业和房地产开发企业的责任及权利义务。发改委、房管等部门要加强对物业收费的监管，对于经营中有劣迹的物业管理公司，房管部门要在资质年检中予以降级或注销资质证书。

  （三）严格处罚。新建住宅小区未经综合验收不得入住，对未经综合验收允许居民擅自入住的房地产开发企业，按照《城市房地产开发经营管理条例》规定进行严格处罚。

       四、规范销售行为

（一）严禁商品房无证预售行为。房地产开发企业在未取得《商品房预售许可证》之前，不得进行商品房预售。不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。

（二）实行商品房预售合同备案制度。商品房预售时，房地产开发企业应当与买受人签订商品房销售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，在市房地产交易中心办理商品房预售合同登记备案手续。房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，在未取得商品房预售许可证前，不得发布广告。商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证的批准文号。

  五、加强对违法违规行为的查处

（一） 加强清理整顿。对存在住宅楼竣工验收后没有委托物业管理、不能提供产权登记手续、恶意拖欠工程款和民工工资等行为的房地产开发企业进行清理整顿，逐步健全对房地产开发企业的管理机制。

（二）依法查处。对在房地产开发项目审批、监管和验收过程中，有以权谋私、玩忽职守、滥用职权行为的有关人员给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

                                                                  二00九年三月十八日